FII – Fundos de Investimento Imobiliário – Conceitos e informações básicas

Fundos de Investimento Imobiliário ou simplesmente FII. Como o próprio nome diz, são fundos de investimentos voltados para setor imobiliário negociados em bolsa de valores. São fundos geridos por bancos ou instituições financeiras que fazem captação de recursos para investir em imóveis ou em dívida imobiliária. O investidor ao comprar um fundo torna-se cotista dele passando a deter direitos, fazendo jus aos recebimentos dos rendimentos que esses fundos geram. Esses rendimentos são basicamente decorrentes de alugueis recebidos ou de juros pagos por dívidas.

Pela legislação que os regula os FIIs, Lei Federal nº 8.668 de 1993, esses são obrigados a distribuir semestralmente 95% dos lucros recebidos pelas operações realizadas. O que os torna atrativos é que essas distribuições são feitas, por convenção do mercado, mensalmente, igualando-se a grosso modo a rendas de aluguel. Com isso o fluxo e renda passiva do investidor é muito constante facilitando o reinvestimento e o crescimento do patrimônio aumentando cada vez mais a "bola de neve". Possuem menos volatilidade que as ações, ou seja, sofrem menos oscilação de preços, e o seu índice de referência é o IFIX. Os FIIs basicamente podem ser classificados em fundos de papel, fundos de fundos e fundos de tijolos ou ainda como híbridos. É uma classe de investimento que não há tributação sobre os rendimentos recebidos, ou seja, isento de imposto de renda.

Quando o investidor começa a olhar melhor para esses ativos, vai perceber que existem variações muito grandes de preços entre os fundos. Por exemplo existem FIIs que tem o preço na casa dos R$ 10,00 e outros em mais de R$ 100,00. Isso pode signidicar que são fundos de base 10 e de base 100. Ou seja, começaram as suas negociações com preço de R$ 10,00 ou R$ 100,00. Em alguns casos, podem ter começado suas negociações em R$ 100,00 mas sofreram o desdobramento de cotas para R$ 10,00. Esse tipo de manobra é comum para facilitar a negociação do fundo, aumentando assim a sua liquidez. 

Por terem uma distribuição de quase a totalidade dos lucros os FIIs para poderem crescer, expandir o seu patrimônio, fazem de tempos em tempos novas capitações por meio de subscrições e emissões de novas cotas para levantar recursos para assim fazer os novos investimentos. Alguns fundos optam por se alavancar, fazer dívida por meio de empréstimos, para aquisição de novos ativos, sendo isso comum para FIIs de tijolos.

Fundos de papeis são chamados assim porque fazem a aplicação dos recursos em recebíveis imobiliários, em títulos de dívida, no caso em certificados de recebíveis imobiliários ou simplesmente CRI. Eles funcionam como agentes financiadores do mercado imobiliário para aquisição e construção de imóveis. Sua rentabilidade geralmente é atrelada ao CDI+ ou IPCA+ dos títulos que os compõem. Sinal "mais" é devido ao fato de haver ainda uma porcentagem fixa, como por exemplo, CDI + 5% ou IPCA + 5%. Quando a SELIC ou a inflação estão altas, podem resultar em grandes retornos de rendimentos para os seus cotistas, conhecido com Dividend Yield. Mas nunca se deve olhar apenas o Dividend Yield isoladamente. Outros fundamentos devem ser observados, os quais serão explicados mais adiante. A rentabilidade dos FIIs de papel geralmente são atrativas o que levam as pessoas a investir nessa modalidade. Bons fundos de papel tem apresentado retornos de 13% a 15% ao ano, na data de escrita desse conteúdo.

Os fundos de fundos são aqueles em que os gestores de um determinado FII investem em cotas de outros FIIs, se valendo da rentabilidade e dos pagamentos dos rendimentos para remunerar os cotistas. São na verdade fundos comprando outros fundos que estejam atrativos em preço. Para quem está começando e quer entender melhor a dinâmica desse tipo de investimento, pode ser interessante começar por eles porque vão acabar resultando em diversificação e gestão profissional. Geralmente um fundo de fundos tem em sua carteira vários FIIs de vários tipos e setores, diluindo risco. Todavia, ficam mais sujeitos a mais taxas de administração. Para uns, isso importa, mas para mim, desde que estejam entregando boa rentabilidade, não me atrapalha.

Os FIIs híbridos são aqueles que possuem na carteira tanto imóveis como papéis (recebíveis imobiliários), outras cotas de outros FIIs e até mesmo imóveis de classes diferentes no portfólio. Oferecem também boa diversificação para o investidor. Mas já como dito, é preciso sempre estudar o tipo de fundo que se quer investir para se verificar riscos e retornos.

Por fim, e para mim o que faz mais sentido, os fundos de tijolos, que são fundos que investem diretamente em imóveis, tais como prédios corporativos, galpões logísticos e industriais, shoppings centers etc. Enfim, imóveis físicos. São os que fazem mais sentido porque para quem gosta de investimento em imóveis, esse setor oferece a possibilidade de adquirir imóveis de alto gabarito e localização por meio da compra de cotas desses fundos. Seria como a pessoa estivessem adquirido frações desses imóveis, sendo que os rendimentos são recebidos de acordo com a quantidade de cotas possuídas. Passa-se a ser dono de uma parte do imóvel ou imóveis que o fundo possui.

O rendimento desses FIIs advém dos aluguéis recebidos ou de vendas realizadas, o que torna esse FII muito próximo do efeito de investimento direto em imóveis. O retorno dos FIIs de tijolos são um pouco inferiores na média em relação aos de papéis e FoFs, girando na casa de 0,6% a 0,8% ao mês, mas são ótimos defensores de perdas inflacionárias, pois as cotas se valorizam em função da valorização do imóvel e reajustes dos aluguéis pelos índices de correção inflacionários. Lembrando ainda que esses rendimentos são isentos de imposto de renda, o que acaba por garantir retornos atraentes. Bons fundos de tijolos rendem ao ano uma média de 9%.

Mas ao se investir em um FII, como fazer para escolher o tipo e o fundo em si? Primeiramente, entender em qual área do setor imobiliário você quer investir: papéis/recebíveis imobiliários ou imóveis propriamente ditos? Se for em dívidas, seu destino será os FIIs de papéis, híbridos e fundos de fundos. Se for em imóveis físicos, será nos FIIs de tijolos.

De um modo geral, ao se investir em FIIs é bom o investidor se atentar para alguns indicadores disponíveis em sites especializados, como o Status Invest, Investidor10, Clube FII dentre outros. Além disso, procurar acessar os relatórios gerenciais dos respectivos fundos para entender a direção da gestão e os principais números do fundo. Eu considero fundamental essa análise dos relatórios gerenciais, os quais ficam disponíveis nos sites das respectivas gestoras. Mas basicamente é importante verificar o preço sobre o valor patrimonial, a quantidade de cotistas, a liquidez diária, o patrimônio líquido, o dividend yield e saber quem é a gestora.

Preço sobre valor patrimonial. Quando menor que 1 pode indicar "desconto" porque está sendo negociado baixo do seu valor patrimonial. Acima de 1 pode indicar ágil, sendo negociado em valor superior a que vale. Essa métrica é mais precisa para fundos de papeis. Para o caso de fundos de tijolos, esses números pode estar com alguma defasagem. Então para fundo de tijolos analisar com mais cautela.

Quantidade de cotistas. Quanto maior, melhor, pois significa que o fundo está crescendo e ganhando mais investidores e isso implica em mais liquidez porque terá mais pessoas comprando e vendendo. Preferencialmente escolher fundos com mais de 50 mil cotistas.

Liquidez diária. Quanto maior melhor. Fundos com mais de R$ 500.000,00 negociados por dia já são uma boa opção. São os volumes de compra e vendas das cotas negociadas e isso facilita a entrada e saída do ativo.

Patrimônio líquido. Quanto maior melhor! É de fato o valor dos ativos que o fundo possui, sejam eles imóveis ou recebíveis imobiliários. Alguns fundos de tijolos e papeis chegam a superar a marca de bilhões de reais em patrimônio. Isso pode significar uma boa quantidade de ativos pertencente ao portfólio do fundo, garantido mais diversificação.

Gestora. Grandes gestoras tendem a ser mais experientes, assertivas e competentes na gestão do fundo, transmitindo assim mais segurança aos cotistas, além de proporcionar melhores retornos aos cotista em termos de valorização de cota e rendimentos.

É muito importante também buscar junto a relação com investidores dos fundos as informações destes, por meio de "fatos relevantes" que são publicados e principalmente os relatórios gerenciais dos fundos. Esses são verdadeiros raios-x dos fundos onde os gestores trazem as informações mais relevantes, bem como dados e pontos de vista que a gestão vem praticando e pretende praticar, o chamado guidance. Nesses relatórios temos a saúde financeira do fundo, demonstrações financeiras, relação de imóveis e principais inquilinos, fotos dos imóveis ou a relação dos CRIs, ou seja, tudo que os afeta.

Sobre os FIIs de Papéis, é importante verificar quais são os indexadores dos CRIs que compõem o patrimônio do FII. Indexadores elevados demais tornam o FII rentável, mas podem gerar inadimplência por se tornarem excessivamente custosos. Fundos com essa característica são comumente chamados de High Yield. Eu particularmente prefiro os fundos high grade, que são focados em CRIs com melhores qualidades de devedores e com rentabilidade mais suave. Isso diminui sensivelmente a possibilidade de calotes.

Para os FIIs de tijolos, além dos indicadores mencionados, é importante observar bem alguns outros dados. São esses:

Vacância dos imóveis. A vacância tanto física quanto financeira, ou seja, se há imóveis vazios no portfólio e se há alguma inadimplência por parte dos inquilinos. Vacância elevada é sinal de alerta, pois pode demonstrar baixa qualidade dos imóveis em si ou inquilinos com elevado grau de risco.

A qualidade dos imóveis que compõem o portfólio do fundo é outra situação que precisa ser levada em consideração ao se investir em um determinado fundo. É muito importante saber a localização e a qualidade desses locatários. Por isso é relevante acessar os relatórios gerenciais. Por lá, o investidor conhecerá os imóveis e suas localizações, o que facilita a pesquisa via internet desses pontos imobiliários.

A quantidade de imóveis disponíveis no portfólio do fundo é outro ponto importantíssimo. Para mim, o fundo deve ter pelo menos 5 bons imóveis. Quanto mais imóveis, melhor. No meu entender, fundos com apenas um imóvel, conhecidos como monoativo, é um risco extremamente alto, pois se vagar, o fundo fica sem renda. Por isso procurar fundos com mais imóveis. Existem fundos com mais de 50 imóveis em portfólio, logo, por que escolher um com apenas um único imóvel? Não faz sentido!

Evitar a concentração de locatários. Existem fundos que locam seu imóveis a poucos locatários. Isso ocorre quando as vezes mais de 50% do portfólio está alugado para apenas um único locatário. Isso pode causar um risco desnecessário pois se essa empresa falir, pode ocorrer a inadimplência direta de grande parte do fundo, causando redução significativa das receitas do fundo, impactando diretamente os rendimentos distribuídos por conta. Essa análise vai de cada um na hora de investir

Verificação da duração dos contratos de locação. Esse último elemento tem um indicador específico, que se chama WAULT, que é expresso em anos. Então quanto maior, melhor! Então, se um determinado fundo tem o WAULT médio de 9 anos, significa que seus contratos de locação tem uma duração média restante de 9 anos. Essa informação garante certa tranquilidade ao investidor, porque WAULT longos tendem a indicar menos possibilidade de vacâncias.

Prefira também fundos que tenha suas locações realizadas por meio de contratos atípicos, porque esses tendem a ser muito mais longos e possuem multas por rescisão antecipadas muito pesadas. Isso garante também mais tranquilidade ao investidor.

Prosseguindo, dentro da classe de fundos de tijolos, temos ainda uma subclasse, que são os setores. Os mais relevantes são esses:

Fundos de Galpões logísticos ou industriais. Como o próprio nome sugere, são fundos que possuem em seu portfólio galpões de logísticas e indústria para locação. Esse setor atende muito o e-commerce e plantas fabris. Até a presente data, é um setor que está em grande expansão devido o impulsionamento do comércio online. Se mostrou muito resiliente no período da pandemia entre 2020 e 2023.

Fundos de lajes corporativas. São os prédios de salas e escritórios em grandes centros. Geralmente esses FIIs possuem prédios inteiros ou vários andares de um determinado edifício. Setor que atende grandes empresas e multinacionais, as quais alocam seus núcleos administrativos nesses tipos de imóveis.

Fundos de shoppings centers. São fundos com compram a totalidade ou grandes participações em grandes shoppings centers espalhados pelo país. São fundos que pertencem ao setor de varejista e serviços.

Fundos de renda urbana. Esses fundos tem como objetivo comprar imóveis em centros urbanos voltados para comércio em geral. Atendem setores de supermercados, lojas varejistas, redes de ensino, laboratórios e etc.

Assim, o que de fato faz um FII muito interessante é a recorrência de pagamento de proventos, a sua previsibilidade de renda, pois ao se comprar uma cota de um FII o investidor saberá que no mês seguinte já receberá a renda decorrente dessa compra. E esses rendimentos são pagos aos cotistas pelo número de cotas que o mesmo possui. Então quanto mais cotas, maior será o rendimento no mês seguinte! São considerados ativos geradores de renda, muito recomendado para compor uma carteira de investimentos com foco previdenciário, para aposentadoria.

É uma área ainda relativamente jovem no mercado financeiro do Brasil mas de fato muito promissora até porque o brasileiro em si gosta de investir no mercado imobiliário. Sendo assim os FIIs são uma bela oportunidade para ter acesso a esse setor de forma indireta porém rentável e isenta de imposto de renda nos rendimentos recebidos.

Mas como se trata de um tipo de ativo pertencente a classe de investimento em renda variável, é muito importante que o investidor estude e entenda sobre onde está investindo o seu dinheiro. Mesmo sendo um tipo de ativo que tem menos volatilidade e mais previsão, em tempo de crise ou nervosismo no mercado a oscilação patrimonial vai acontecer. Se o investidor não estiver preparado para isso, pode sofrer perdas, fazendo a venda em momentos de desespero. Até mesmo bons ativos sofrem com quedas em momentos ruins, mas se de fato for um bom ativo, um bom fundo, essas quedas são verdadeiros momentos para mais compras, porque a recuperação é evidente. Logo essas baixas se revelam oportunidades, favorecendo com isso melhores retornos para o investidor. Então, é sempre preciso ter paciência, disciplina e resiliência. O tempo sempre favorecerá o investidor paciente. Lembrando os dizeres do saudoso Charles Munger, o grande retorno não está na compra ou na venda, mas sim na espera! Siga firme. Um grande abraço. #educaçãofinanceira #finanças #investimentos #FII